Roosvelt — Fri, 14 Oct 2005 03:56:46 GMT

Depuis début 2005, une nouvelle thèse fait des émules parmi les professionnels de l’immobilier et commence évidemment à être reprise en cœur dans les médias : la thèse de « l’atterrissage en douceur » des prix de l’immobilier.

Ma boulangère ne me parle plus que de ça.

Pour un exemple de reprise de la thèse de « l’atterrissage en douceur » dans la presse :

http://www.nouvelobs.com/dossiers/p2129/a274642.html

Selon cette thèse, la hausse des prix décélérerait progressivement en passant de +15% en 2004, à +10% en 2005 puis après 2006 les prix, se stabiliseraient à leurs niveaux actuels, voire augmenteraient modérément en rejoignant l’inflation générale des prix.

In fine, selon cette thèse :

- il n’y aurait donc pas de baisse des prix,

- donc pas de risque de voir des centaines de milliers de ménages tomber dans la «négative équity» (cf Question ; Qu'est-ce que la "negarive equity" ?),

- donc pas de risque de crise systémique en raison du défaut de paiement de milliers d’emprunteurs,

- donc pas de risque de récession économique, (cf question : Quelle seront les conséquences d'un krach immobilier ?)

- donc pas de risque de déflation ,

- enfin, ce ne serait que du bonheur en branche pour les français qui se sont surendettés ces dernières années pour accéder à la propriété.

En résumé, comme à l’école des Fans, la flambée des prix de ces dernières années ne ferait que des gagnants et aucun perdant. Une nouvelle ère économique verrait ainsi le jour, où la création de richesse se ferait ex nihilo grâce uniquement au crédit. Le principe selon lequel pour gagner de l’argent il faut le prendre à d’autres serait enfin définitivement battu en brèche.

Ce monde merveilleux n’est pas le fruit de pensées trotskystes ou de communistes utopiques, mais bien celui prédit par nos agents immobiliers de la FNAIM.

Question : ce nouveau monde idyllique est-il possible, les prix peuvent-ils « atterrir en douceur » ?

Comme nous l’avons vu (cf question : quand le marché immobilier se retournera-t-il ?), les prix de l’immobilier ne s’effondrent jamais du jour au lendemain ou même en 6 mois. La première phase d’une chute de l’immobilier commence par une diminution de la hausse, puis une stagnation et enfin, faute de transaction en nombre suffisant : c’est la chute.

Dans une vision à court terme (de 6 à 18 mois), le thèse de « l’atterrissage en douceur » se vérifie donc presque toujours, mais au-delà, que se passe-t-il ? (On peut légitiment se poser cette question, car comme doit le savoir la FNAIM, on achète rarement un bien immobilier pour 6 ou 18 mois : « c’est BALO »).

Une stabilisation des prix sur plusieurs années d’un actif ayant pris 100% de hausse en 7 ans (hors inflation) ne s’est tout simplement jamais vue dans toute l’histoire économique.

Le prix d’un actif augmente modérément ou baisse modérément ou s’il augmente fortement, au-delà de ses fondamentaux (bulle), il chute alors fortement : c’est le krach.

Observons au travers l’histoire économique ce qu’il est advenu des bulles précédentes . Les commentaires et graphiques sont tirés de l’excellent blog « la malédiction » (cf Question : Comment trouver de l'information sur la situation de l'immobilier ?):

http://www.immobilier-bulle-krach.com/article-834894.html

En effet, merci à « La malédiction » pour ces graphiques qui parlent suffisamment d’eux-mêmes. On y voit effectivement très bien « l’atterrissage en douceur » des courbes…………...................lorsqu’elles touchent le fond !

En effet, aucun actif au monde n’a encore pris 100% en 7 ans sans se prendre ensuite une très grosse claque !

Regardons maintenant sur un graphique où se situaient, fin 2004, les prix de l’immobilier en France.

Source INSEE

Est-il vraiment nécessaire d’être agrégé ou prix Nobel d’économie pour anticiper la suite du graphique ?

Pour ma boulangère c’est simple, il suffit pour cela : « de prendre une règle et de prolonger la courbe et lorsque lorsqu’on sort de la feuille A4 on prend alors une feuille au format A3, puis un poster 3X4m CQFD».

Excepté la bêtise humaine qui ne semble pas connaître depuis plusieurs milliers d’années «d’atterrissage en douceur », je n’ai pas non plus encore trouvé un seul exemple d’un « atterrissage en douceur » réussit….

« C'est l'histoire d'une société qui va vers sa chute... Tout au long de sa chute elle se répète : "Jusque là tout va bien."
Mais le plus important c'est pas la chute, c'est l'atterrissage »

Matthieu Kasovticz (extrait du film « la Haine »)